2026 年 1 月初，北京的王阿姨准备把名下的老房子过户给女儿，刚听说 “要交 20% 个税” 就慌了神 —— 这套房市值 300 万，20% 就是 60 万，这可不是小数目。直到中介告诉她 “2026 年有新过户方式，不用交这么多”，她才松了口气：“原来选对方式，能省几十万。”
近期，税务总局、住建部联合优化了 “房产赠与、继承、买卖” 的税费政策，2026 年起，房产过户给子女的方式更灵活，不再是 “必须交 20% 税”。对普通家庭来说，选对过户方式，能省下几万甚至几十万的成本 —— 内行人说 “过户方式差一点，钱差一大截”，可不是随便说说的。
一、先辟谣：“必须交 20% 税” 是误区！过户方式不同，税费天差地别
很多人觉得 “房产过户给子女要交 20% 个税”，其实是把 “赠与的个税” 当成了 “所有方式的税”。2026 年起，房产过户给子女主要有 3 种方式，税费各不同（政策内容仅供参考，具体以当地官方发布为准）：
1. 赠与：特定情况免 20% 个税，不是 “必交”
税费规则：
直系亲属赠与（父母→子女），免征个人所得税；
需交契税：按房产评估价的 3% 缴纳（300 万的房交 9 万）；
需交公证费：约 1%（300 万的房交 3 万）。
总费用：300 万的房，总费用约 12 万（免 20% 个税）。
王阿姨一开始以为 “赠与要交 60 万税”，实际是 “免个税，只交契税和公证费”—— 这是很多人的常见误区。
2. 买卖：满五唯一免个税，比赠与更省
税费规则：
若房子是 “满五唯一”（房产证满 5 年 + 家庭唯一住房），免征个税、增值税；
契税：子女首套房的话，90㎡以下交 1%，90㎡以上交 1.5%（300 万的房，首套 1.5% 就是 4.5 万）。
总费用：300 万的 “满五唯一” 房，子女首套只交 4.5 万，比赠与省 7.5 万。
内行人说：“如果房子满五唯一，选买卖比赠与划算多了 —— 很多人不知道这个窍门。”
3. 继承：几乎零税费，但要等 “百年后”
税费规则：
法定继承（父母去世后过户），免征个税、契税、增值税；
只需交少量公证费（约 0.5%）。
总费用：300 万的房，只交 1.5 万公证费，但必须等父母去世后才能办理。
二、2026 年新规优化：这 2 个变化，让过户更省钱
2026 年的过户政策，有 2 个暖心优化，直接帮家庭减负：
1. “满五唯一” 认定放宽：离婚析产的房，也能算 “唯一”
过去，离婚后房子判给一方，再过户给子女，可能不算 “家庭唯一”；2026 年起，离婚析产满 3 年的房，过户给子女时可按 “满五唯一” 算，免征个税 —— 这让很多离异家庭的过户成本大幅降低。
2. 赠与房产再出售：个税计算更合理
过去，赠与的房产再出售，个税按 “卖出价 - 原购房成本” 的 20% 算（若原成本低，个税很高）；2026 年起，若赠与满 5 年且是子女家庭唯一住房，再出售可免征个税 —— 解决了 “赠与后卖房税太高” 的问题。
三、内行人支招：3 种情况，选对应方式最省钱
过户方式没有 “最好”，只有 “最适合”，内行人建议按以下情况选：
情况 1：房子 “满五唯一”→选买卖，最省钱
比如王阿姨的房是满五唯一，女儿是首套房，选买卖只交 4.5 万契税，比赠与省 7.5 万 —— 这是成本最低的方式。
情况 2：房子不满五→选赠与，免个税
若房子不满 5 年，买卖要交 1% 个税 + 5.3% 增值税，成本太高；选赠与只需交 3% 契税 + 1% 公证费，更划算。
情况 3：不着急过户→选继承，几乎零成本
若父母暂时不用过户，可等百年后走继承，只交少量公证费 —— 但要注意，继承需所有法定继承人无异议，避免纠纷。
四、过户必做的 2 件事：避免 “多交钱”
不管选哪种方式，这 2 件事一定要做：
先查 “满五唯一”：去不动产登记中心查房子是否满 5 年、是否是家庭唯一住房，这直接决定税费多少；
找专业中介算成本：不同城市的契税比例、公证费标准可能不同，让中介算清楚 3 种方式的总费用，再做选择。
五、新规的本质：不是 “加税”，是 “让选择更灵活”
很多人觉得 “过户税越来越高”，实际是政策在 “优化税费结构”—— 让不同情况的家庭，都能选到适合自己的低成本方式，而不是 “一刀切交 20% 税”。
税务部门相关人员表示：“新规的核心是‘便民减负’，让房产在家庭内部流转的成本更低，同时避免恶意避税 —— 这是公平与便利的平衡。”
话题讨论
你家有房产过户给子女的计划吗？你会选买卖、赠与还是继承？你觉得哪种方式最适合普通家庭？欢迎在评论区聊聊你的想法，也可以分享你知道的过户省钱技巧 —— 咱们一起把过户成本降到最低。
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